LA VALEUR DE NE RIEN FAIRE, LE COÛT DU FAIRE

Associé fondateur de l’agence berlinoise b+ (bplus.xyz), Olaf Grawert est architecte, chercheur et militant. Il s’intéresse à la manière dont les systèmes politiques et économiques façonnent l’environnement bâti et à leurs possibles orientations écologiques et sociales. Il est cofondateur et directeur général de HouseEurope ! (houseeurope.eu), une organisation commune à but non lucratif commune qui traduit les compétences pratiques en formats de revendication et de mobilisation politiques (★★★)

En architecture, « ne rien faire » n’est pas une option. L’architecture n’est pas seulement une question de culture, c’est aussi une activité économique. Les bâtiments sont financés, conçus, construits, assurés et amortis. Des investisseur ·es et promoteur·ices aux architectes et entrepreneur·ses, c’est toute une chaîne de valeur qui dépend de l’activité. Dans un tel système, la première question n’est jamais de savoir si nous devons agir, mais comment pouvons nous nous permettre de ne pas le faire. Ne rien faire semble, d’un point de vue économique, irrationnel. Les projets doivent avancer, et avec eux, de la valeur doit être produite. De quelle autre manière pourrions-nous gagner de l’argent, payer les loyers, les salaires ou les matériaux ? Et si « ne rien faire » n’était plus nécessairement lié à l’inaction ? Et si « ne rien faire » signifiait retenir la tentation de remplacer, refuser la démolition et travailler avec ce qui existe déjà ? Les architectes aiment parler de solutions techniques : matériaux, procédés, calculs. Le bois face au béton. Le recyclé face au neuf. L’énergie grise face à l’énergie d’exploitation. Tout cela a son importance. Cependant, ces considérations s’inscrivent dans un postulat plus large que nous remettons rarement en question : le système de valeurs qui régit l’architecture – et, plus largement, le secteur de la construction – où la construction neuve serait le fondement même de l’architecture et où le neuf serait toujours mieux que l’ancien.

Ces hypothèses reposent sur une logique sousjacente, qui n’est pas propre qu’à l’architecture. Prenons l’exemple de la mobilité. Pour beaucoup, la voiture électrique est présentée comme la solution à la crise climatique. Mais si l’on demande aux expert·es en mobilité comment nous devrions nous déplacer, rares sont celleux qui répondraient : dans des véhicules individuels de deux tonnes qui consomment d’énormes quantités de ressources et occupent l’espace public en étant immobiles la plupart du temps. Le véritable problème n’est pas le moteur, mais la question. Nous ne nous demandons pas si le système est adéquat. Nous nous contentons de l’optimiser. Et dans ce système, la voiture électrique n’est qu’une meilleure mauvaise réponse. Meilleure, oui – mais toujours mauvaise. Et je dis cela alors que j’aime réellement les voitures, mais l’amour ne change pas la logique.

L’architecture suit cette même logique : elle apporte des réponses au sein d’un système existant plutôt que de le remettre en question, un système au sein duquel le « neuf » est toujours considéré comme meilleur que l’« ancien ». Ne vous méprenez pas, il ne s’agit pas ici d’un plaidoyer contre la construction neuve. Bien sûr, nous continuerons à construire, surtout face à une demande croissante d’espaces habitables en période de migration climatique. Le problème est ailleurs : lorsque le « neuf » est considéré comme la réponse par défaut, la démolition devient la norme. Elle n’est plus l’exception, mais la règle. Et même nos meilleurs efforts – le bois plutôt que le béton, recycler plutôt que jeter – restent de meilleures mauvaises réponses. Et l’architecture risque de devenir une opération de gestion des déchets.

Tout ceci n’est qu’une conséquence. Après 1945, alors que l’Europe gisait en ruines, nous avons inventé un système qui rendait la reconstruction rapide, peu coûteuse et efficace, en votant des lois qui la favorisaient, en imaginant des modèles de fi nancement qui la soutenaient et des méthodes industrielles qui la rendaient possible. C’était un système politique conçu pour répondre à des besoins sociaux urgents. Quatrevingts ans plus tard, ce même système dicte toujours les règles, bien que les besoins et les conditions aient changé. Sans qu’on le remarque, il régit la façon dont nous construisons, dont nous calculons, dont nous enseignons. Il nous a habitué·es à considérer l’ancien comme un risque et le nouveau comme une opportunité.

Ce qui était au départ une préférence structurelle et économique pour le neuf s’est transformé en un discours culturel. Ce discours est désormais au coeur du système de valeurs qui régit le secteur, façonnant tous·tes les acteur·ices concerné ·es : des habitant·es aux investisseur·es et aux marchés, en passant par les architectes et les constructeur·ices. Dans ce système, la « valeur » ne renvoie pas à la responsabilité, à la gestion raisonnée ou à l’imagination. Elle renvoie à la croissance, à la richesse, au profi t. Et selon cette logique, la valeur d’un bâtiment se réduit à un simple chiffre : son prix.

À l’ère de l’anthropocène, selon les discours dominants en architecture, nous partageons tous·tes la responsabilité de la transformation de l’environnement, et donc de la crise écologique à laquelle nous sommes confronté·es. Je ne suis pas de cet avis. Il est tentant de présenter cela comme une condition humaine universelle, mais cela occulte le fait que ce système a été construit par certain·es, et non par tous·tes. Une partie relativement restreinte et privilégiée de l’humanité a été le moteur de ce processus et en a tiré profit, tandis que les conséquences se sont répercutées sur tous·tes les autres.

Le « capitalocène » propose une formulation plus précise encore : un monde façonné par le capital et la consommation, où faire « plus » est présenté comme une nécessité économique. C’est là que le neuf serait meilleur que l’ancien¹.

C’est dans l’immobilier que cette dynamique est la plus manifeste. L’immobilier incarne la tentative humaine d’organiser notre environnement. Dans l’intérêt de tous·tes, il devrait répondre aux besoins des personnes et de la planète. Aujourd’hui, cependant, l’immobilier sert principalement de vecteur à la spéculation financière, au contrôle de l’espace et à la concentration de la propriété. Notre environnement bâti, y compris les terrains, constitue la plus grande classe d’actifs sur Terre, représentant près des deux tiers de la richesse mondiale. ²

Dans ce système, un bâtiment n’est pas un foyer ; c’est une marchandise. Et, tel un vieux grille-pain, on ne le répare pas : on le remplace. Le calcul est simple : on achète le terrain, on le déblaye, on construit du neuf et on calcule le bénéfice au mètre carré. Le boulet de démolition d’aujourd’hui est le profit de demain.

Ainsi, chaque minute en Europe, un bâtiment est démoli. Non pas par une catastrophe naturelle, mais par la main humaine. Et à chaque démolition, les conséquences se multiplient. La construction et la démolition représentent le plus grand flux de déchets, soit environ 36 % de l’ensemble de ceux de l’UE ³ et le secteur du bâtiment est responsable d’environ 38 % des émissions mondiales de CO₂⁴, ce qui en fait l’un des secteurs les plus émetteurs au monde.

Pourtant, la démolition ne se contente pas d’effacer de la matière. Elle gaspille l’énergie emmagasinée dans les murs, le travail investi dans la construction et la culture ancrée dans l’usage. Son impact n’est pas seulement matériel ; il est social. Partout en Europe, des quartiers sont rayés de la carte et des communautés déplacées. C’est là que se situent les coûts cachés de la démolition, pourtant toujours absents des calculs. En démolissant des bâtiments parfaitement utilisables pour construire à nouveau, nous réchauffons à la fois la planète et le marché immobilier. Cette contradiction soulève la véritable question : comment transformer le système pour que l’impact du passé devienne la valeur de l’avenir ?

Si chaque bâtiment existant est un réservoir d’énergie, de travail et de culture, en le rénovant, en l’agrandissant et en le transformant, on préserve sa valeur tout en créant un nouveau potentiel. Et les chiffres sont clairs : seuls 25 % des bâtiments européens ont été rénovés ; il en reste 75 %. Au rythme actuel de 1 % par an, il faudrait 75 ans pour moderniser l’Europe. Or, nous n’avons que 25 ans pour atteindre les objectifs climatiques fixés pour 2050. Par conséquent, le taux de rénovation doit tripler⁵.

Pourtant, la rénovation et la réutilisation adaptative sont encore considérées comme trop risquées, non pas parce qu’elles échouent plus souvent, mais parce qu’elles remettent en cause les normes de construction et les habitudes du monde de la finance. Un nouveau bâtiment correspond aux modèles : produits standardisés, coûts fixes, assurances prévisibles, procédures familières. La transformation, en revanche, semble difficile à chiffrer en amont. Chaque bâtiment est différent. Cette incertitude se traduit par des coûts de financement plus élevés, ce qui rend la rénovation moins viable. Mais ici, le risque n’est pas intrinsèque ; il est le produit de conventions. Et les conventions ne changent que lorsque nous les mettons en pratique différemment.

Rénover et adapter ne sont pas seulement des nécessités, mais aussi des opportunités économiques. C’est dans la rénovation que se trouveront les emplois, que se dirigeront les investissements et que réside la véritable innovation. Passer du neuf à l’existant n’est pas synonyme de déclin, mais de croissance réorientée.

Ce changement est apparu dans la stratégie « Renovation Wave » de l’Union européenne depuis les années 2020, dans laquelle la rénovation et la transformation sont présentées comme une stratégie centrale, permettant de créer des emplois locaux, d’attirer des investissements et de réorienter les fonds publics. La « Transition Pathway for Construction »⁶ va encore plus loin, en indiquant clairement que les objectifs européens en matière de logement ne pourront être atteints que si nous libérons le potentiel du parc immobilier existant. Plus récemment, l’initiative pour le logement abordable le présente de manière explicite⁷.

La rénovation permet de réorienter les dépenses des matières premières vers la main-d’œuvre qualifiée. Elle crée des emplois pour les constructeur·ices, les artisan·es et – surtout – les architectes locaux·les. Elle rend la conception plus complexe, plus exigeante, plus inventive. Elle nous oblige à dialoguer avec ce qui existe déjà, donnant naissance à des solutions inattendues en réponse à des enjeux en constante évolution.

Mais le passage à la rénovation ne se limite pas à réorienter la croissance ; il redéfinit le rôle de l’architecture. Pendant des décennies, la « durabilité » a été réduite à une question technique de choix des matériaux. La rénovation montre qu’il faut l’appréhender différemment : comme l’alignement des valeurs écologiques, sociales et économiques. La rénovation préserve l’énergie et les ressources déjà investies, maintient la continuité des lieux et soutient une économie fondée sur le travail plutôt que sur l’extraction.

Ce procédé de réévaluation s’étend également à la profession elle-même. Aujourd’hui, les honoraires d’architecte sont souvent liés aux coûts de construction, créant un malentendu systémique qui favorise les projets les plus vastes et les plus coûteux. Cela incite à construire en neuf en recourant à de grandes quantités de matériaux, et à pousser la main-d’œuvre et la conception en dehors de l’équation. La rénovation nous permet de rompre ce lien de causalité et de redonner de la valeur au travail lui-même – à l’acte d’architecture – plutôt qu’au volume de matériaux consommés. C’est à nouveau le même paradigme : passer d’une approche pro-matériaux à une approche pro-humaine, rediriger les valeurs des choses vers les personnes.

Le passage à la rénovation remodèle également la manière dont nous travaillons. Le modèle pyramidal de la construction neuve, avec un seul nom au sommet et des centaines d’exécutant·es, appartient au passé. La rénovation exige des équipes petites et agiles, une intelligence collective et une adaptation constante. Elle ne repose pas sur le seul génie. Il s’agit moins de hiérarchie et de contrôle que de collaboration.

En fin de compte, cela transforme ce que signifie être architecte. Une seule maison – construite avec soin et dans un souci d’architecture durable – ne change pas le monde. Elle peut revêtir une valeur culturelle, servir de prototype, d’argument concret, d’exemple inspirant, mais elle ne suffit pas.

Il est important de se rappeler que les règles et le système qui régissent la démolition ont été créés de toutes pièces, ce qui signifie qu’ils peuvent également être modifiés. Si les lois, les subventions et les incitations ont autrefois favorisé une culture du neuf, elles peuvent aujourd’hui créer une culture de la rénovation, de la transformation et de la préservation.

C’est pour cette raison que nous avons lancé HouseEurope!, une organisation paneuropéenne qui rassemble des voix de toute l’Europe pour œuvrer à la transformation socio-écologique et à un changement fondamental du système de valorisation en architecture. Ce qui a commencé comme une initiative citoyenne européenne – Power to Renovation – a mobilisé plus de 80 000 signataires à travers l’Europe. HouseEurope! n’a pas atteint le million de signatures requis. Qu’à cela ne tienne, il est devenu autre chose : une communauté, un langage commun et une présence politique pour débattre sur la manière dont les bâtiments existants peuvent façonner un avenir différent.

La mise en œuvre d’une initiative citoyenne européenne a mis en lumière un élément essentiel : transformer l’architecture ne passe pas en première instance par le dessin mais par redéfinir les conditions dans lesquelles nous construisons. Les lois, les structures fiscales, les modèles de financement et les cadres d’assurance déterminent ce qui est considéré comme rationnel. Si la démolition est peu coûteuse et la rénovation onéreuse, le résultat est prévisible. Si l’inverse devient vrai, le résultat le sera aussi.

La transformation du secteur et de notre discipline est une grande opportunité. Et cette transformation n’est pas seulement écologique ni sociale. Elle est aussi économique et culturelle. L’objectif est de créer une pratique viable et autonome, qui ne fasse plus partie du problème en ne produisant que de meilleures, mais mauvaises réponses, et qui commence enfin à poser la bonne question.

Et c’est peut-être là que le « ne rien faire » prend un sens nouveau. « Ne rien faire » peut signifier refuser la démolition. Cela peut signifier mettre de côté le réflexe de remplacer. Cela peut signifier accepter que la valeur existe dans le déjà-là – dans le béton, le bois, les quartiers, la mémoire – et choisir de travailler avec cette valeur, plutôt que contre elle.

L’Europe est déjà construite. La question n’est plus de savoir combien nous pouvons encore construire, mais comment nous pouvons faire preuve d’intelligence et prendre soin de ce que nous avons. Cela ne supprime pas le travail : cela le transforme. Cela fait passer l’architecture de l’expansion à l’ajustement, de l’extraction à l’attention, de la vitesse à la responsabilité.

Des questions contradictoires, mais unies par des valeurs communes.

Note de l’auteur
Le 23 février, nous avons organisé notre première visioconférence avec des partenaires de toute l’Europe afin d’entamer la rédaction de la prochaine initiative citoyenne européenne : « Le droit au logement ». Près de 200 personnes et organisations y ont participé. Ce n’était pas une conclusion, mais un nouveau départ : une communauté grandissante, convaincue que l’environnement bâti doit être au service des personnes et de la planète.

(EN SAVOIR PLUS) To Build Law, film réalisé par Joshua Frank, conçu et produit par le Centre Canadien d’Architecture, 2024 : www.youtube.com/watch?v=61fcc-Gfcz8

1. Moore, Jason W. 2017. The Capitalocene, Part I: On the Nature and Origins of Our Ecological Crisis. The Journal of Peasant Studies, vol. 44, no. 3, pp. 594-630. ↩︎
2. Valeur totale du marché immobilier mondial : l’immobilier reste le premier vecteur de richesse au monde, [en ligne] : impacts.savills.com (consulté le 23 mars 2026). ↩︎
3. Eurostat. Waste Statistics. [en ligne] ec.europa.eu/eurostat/ statistics-explained/index.php?title=Waste_statistics (consulté le 23 mars 2026). ↩︎
4. UNEP/GlobalABC, 2022 Global Status Report for Buildings and Construction [en ligne] www.unep.org/resources/publication/ 2022-global-status-report-buildings-and-construction (consulté le 23 mars 2026). ↩︎
5. European Commission. Renovation Wave. [en ligne] energy. ec.europa.eu/topics/energy-efficiency/energy-performance- buildings/renovation-wave_en (consulté le 23 mars 2026). ↩︎
6. European Commission. The Transition Pathway for Construction [en ligne] single-market-economy.ec.europa. eu/sectors/construction/construction-transition-pathway_en (consulté le 23 mars 2026). ↩︎
7. European Commission. Affordable Housing Initiative [en ligne] single-market-economy.ec.europa.eu/sectors/proximity- and-social-economy/social-economy-eu/affordable-housing- initiative_en (consulté le 23 mars 2026). ↩︎